Ερώτηση: Ελεύθερος επαγγελματίας (Ατομική επιχείρηση) έχει διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη και σκέφτεται να το εκμεταλλευτεί με τον τρόπο της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης σε διάφορους επισκέπτες της Θεσσαλονίκης, αλλοδαποί ή Έλληνες (AIRBNB). Τα ενοίκια αυτά που θα εισπράττει θα φορολογούνται με τους συντελεστές φορολογίας ακινήτων (θα αναφέρει τα ονόματα όλων των ενοικιαστών στο Ε2΄; ονοματεπώνυμο, Α.Φ.Μ, διάρκεια μίσθωσης και ενοίκιο;) ή υπάρχει άλλος τρόπος (επέκταση αντικειμένου εργασιών στην αρμόδια εφορία) ώστε να είναι νόμιμος;
Με τους αλλοδαπούς τι γίνεται που δεν έχουν ελληνικό Α.Φ.Μ;
Σύντομη Απάντηση: Το ακίνητο (διαμέρισμα) μπορεί να εκμισθωθεί από το φυσικό πρόσωπο χωρίς την παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών και να του αποδίδει εισόδημα από ακίνητη περιουσία, μπορεί να ενταχθεί στην επαγγελματική του δραστηριότητα με διεύρυνση αυτής και να φορολογείται με τον συντελεστή επιχειρηματικών κερδών (αφού όμως αφαιρεθούν οι δαπάνες), ή να ενταχθεί στην οικονομία του διαμοιρασμού μέσω πλατφόρμας και τα εισπραχθέντα έσοδα από τον διαμοιρασμό να φορολογηθούν με συντελεστή 15% για ποσά έως 12.000 ευρώ ετησίως
Διαβάστε την πλήρη απάντηση παρακάτω
Πλήρης Απάντηση : 1. Με τις διατάξεις του άρθρου 39 του Ν.4172/2013 ορίζεται, ότι, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή την δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.
2. Εξάλλου, με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ίδιου νόμου μεταξύ άλλων ορίζεται, ότι, ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικές συναλλαγές μετά την μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις, όπως αυτά προκύπτουν στη διάρκεια του φορολογικού έτους.
3. Επίσης στην παράγραφο 1 της ΠΟΛ.1069/23-03-2015 μεταξύ άλλων ορίζεται ότι, το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξη του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κ.λπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
4. Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι, όσοι εκμισθώνουν την ακίνητη περιουσία τους σε ημεδαπά ή αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, ανεξάρτητα από την διάρκεια της μίσθωσης, αποκτούν φορολογητέο εισόδημα κατά περίπτωση, είτε από ακίνητα είτε από επιχειρηματική δραστηριότητα.
5. Βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού
Με το άρθρο 111 του Ν.4446/2016 ρυθμίζονται οι διαδικασίες της οικονομίας του διαμοιρασμού σε σχέση με τις μισθώσεις μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας (Airbnb κ.λπ.).
Για την εφαρμογή των διατάξεων της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως ακίνητο νοούνται τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών, το διαμέρισμα, η μονοκατοικία εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια (παρ. 1 άρθρου 111).
Στην παράγραφο 8 προβλέπεται η έκδοση ΚΥΑ (Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού) με την οποία, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, μπορεί να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση και:
α) να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος,
β) Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Σύμφωνα με τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σα, θεωρούμε ότι:
1. Το ακίνητο (διαμέρισμα) μπορεί να εκμισθωθεί από το φυσικό πρόσωπο χωρίς την παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών και να του αποδίδει εισόδημα από ακίνητη περιουσία, μπορεί να ενταχθεί στην επαγγελματική του δραστηριότητα με διεύρυνση αυτής και να φορολογείται με τον συντελεστή επιχειρηματικών κερδών (αφού όμως αφαιρεθούν οι δαπάνες), ή να ενταχθεί στην οικονομία του διαμοιρασμού μέσω πλατφόρμας και τα εισπραχθέντα έσοδα από τον διαμοιρασμό να φορολογηθούν με συντελεστή 15% για ποσά έως 12.000 ευρώ ετησίως.
2. Υποβάλλεται δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Όταν εκδοθεί Κ.Υ.Α. και δημιουργηθεί η ηλεκτρονική εφαρμογή για την υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποβάλλεται η δήλωση αυτή (σχετικώς δείτε τις παρ. 3β, 5β, 5γ, 10 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 και άρθρο 36 Ν.4465/2017).
3. Για τους αλλοδαπούς μισθωτές δεν απαιτείται φυσικά Α.Φ.Μ.
Ερώτηση: Μια διευκρίνιση σχετικά με το ποσό που μπορεί κάποιος να εισπράξει μέσω airbnb εντός των 90 ημερών .. υπάρχει όριο ή όχι?
Απάντηση: 1. Σύμφωνα με το άρθρο 111 του Ν.4446/2016 κωδικοποιημένο με το Ν.4472/2017, ορίζεται επί της ερώτησής σας, ότι: «8. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος».
2. Σύμφωνα με το άρθρο 39 Α του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., ορίζεται ότι : «Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού
1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του Ν.4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του Ν.4172/2013 (Α΄ 167), όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του Ν.4172/2013, όπως ισχύει.
2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής».
3. Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 40 του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., σχετικά με τον φορολογικό συντελεστή για εισόδημα από κεφάλαιο, ορίζεται ότι: «4. Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα:
| Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ) |
Συντελεστής % |
| 0-12.000 |
15% |
| 12.001 -35.000 |
35% |
| 35.001- |
45% |
4. Σύμφωνα με την ερώτησή σας, δεν έχει εκδοθεί έως σήμερα η σχετική ΚΥΑ για τον ορισμό του ανώτατου αριθμού ημερών μίσθωσης, ανά γεωγραφική περιοχή όπως αναφέρεται στην παράγραφο 8 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016. Βέβαια, από το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου, προκύπτει ως ανώτατο ποσό εισοδήματος από του εκμισθωτή η υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, το ποσό των 12.000 ευρώ ανά φορολογικό έτος.
Οδηγίες για τον τρόπο εμφάνισης των μισθωτών και των εισοδημάτων από τη συγκεκριμένη εκμετάλλευση, μετά τον Ν.4472/2017, δεν έχουν κοινοποιηθεί. Με βάση τα ισχύοντα, στην αναλυτική κατάσταση ακίνητης περιουσίας (έντυπο Ε2), στις περιπτώσεις αλλοδαπών μισθωτών βραχυχρόνιας μίσθωσης, δεν απαιτείται ΑΦΜ, αλλά αναγράφεται ο αριθμός διαβατηρίου του αλλοδαπού μισθωτή, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας και η χώρα προέλευσης.